почему в казани такие дорогие квартиры
Почему в Казани такое безумно дорогое жилье?
Раньше, когда у меня было еще собственной квартиры, я заходил на «Авито» и подобные сайты объявлений и мечтательно просматривал предложения по продаже квартир.
И всегда у меня вставал вопрос: черт возьми, откуда такие цены? Квартиры из чистого золота у нас, что ли? Почему халупы в хрущевках стоят по 2-3 миллиона, даже дороже, чем некоторые квартиры в более-менее новых домах? С какого перепуга жилье взлетает в цене чуть ли не каждые полгода?
Мои родители покупали в 2006-м году отличную «двушку» на Карбышева в новом доме (правда с черновой отделкой) за 850 тысяч рублей. За 9 лет их жилье выросло в цене примерно до четырех миллионов, почти в пять раз.
Сейчас средняя стоимость жилья на вторичном рынке Казани составляет около 70,5 тысяч рублей за квадратный метр, «первичка» стоит дешевле почти на 10 тысяч – 59,2 тысячи рублей за «квадрат», и цены, даже несмотря на «кризис» и застой на рынке недвижимости, связанный с повышением ставок по ипотеке, все равно потихоньку ползут вверх.
Общаясь недавно с одним моим знакомым и хорошим риэлтером и задав ему риторический вопрос про цены, узнал несколько очевидных и не очень причин для роста цен.
Люди всегда покупали и будут покупать жилье. Сейчас свои квадратные метры в нашей стране выглядят как панацея и стабильное решение от любых кризисов. Ведь именно после декабрьского обвала рубля резко увеличилось количество сделок по недвижимости: люди как можно скорее вкладывали накопленные деньги в жилье.
А главная причина постоянного роста цен на квартиры, по словам моего собеседника, это не экономическая ситуация в стране или уровень инфляции. Все гораздо проще – в основном, цены на квартиру определяют человеческая жадность, спекуляция и жажда наживы.
Все просто. Предположим, Фирюза Хамидулловна вместе с мужем решили продать свою двухкомнатную, но тесную «хрущевку» и пожить достойно в загородном доме (кстати, иногда купить загородный дом бывает гораздо выгоднее, чем квартиру в «многоэтажке»). Они прежде всего смотрят на цены на рынке. Например, подобные квартиры стоят 2,5 миллиона, а загородный дом их мечты – 3 миллиона. Недолго размышляя, они ставят ценник в 2,75 миллиона за свое тесненькое жилище в доме с 40-летней историей (как бы «золотая середина» между стоимостью их будущего дома и средней ценой на рынке). Потом они решают обратиться еще и к риэлтеру, который добавляет к стоимости жилья еще свои проценты (скажем, тысяч сто). Итоговая цена, которая выставляется на «Авито» и идет в базу данных других риэлтеров — 2,85 миллиона.
Через неделю девушка Лейсан тоже хочет продать «хрущевку», которая досталась ей от покойной бабушки. Она заходит на сайты объявлений, видит цену на квартиру Фирюзы Хамидулловны, и думает: «А чем бабушкина квартира хуже? Ну может, ремонт только немного нужен…», после этого ставит при этом ценник в 2,75 миллионов.
А потом парень Максим, который продает квартиру того же метража, как и первые две, но уже в хорошем доме, которому еще не исполнилось и пяти лет, видит цены на «хрущевки», решает: «Раз эти квартиры стоят столько, то моя должна стоить как минимум тысяч на 500 дороже!»
При этом такие факторы, как возраст дома, толстые или тонкие стены, ремонт, отсутствие или наличие горячей воды или газовой колонки уходят на второстепенный план.
И самое главное – на завышенные таким образом квартиры все равно есть спрос. Люди продолжают брать ипотеку (рынок ипотеки, вопреки прогнозам, не прекратил в 2015-м году свое существование: сделки все равно совершаются, правда в меньшем количестве). А там, где есть спрос, соответственно, есть предложение. Вспомните главную мысль – люди всегда будут стремиться любой ценой стать владельцем собственного жилья.
Нет, разумеется есть и прочие факторы, которые тоже влияют на рост цен. Это и повышение стоимости строительных материалов (если касается дело новостроек), и рост зарплат населения. Также есть и вина государства, уверен мой риэлтер: бюрократия и прочие особенности нашей системы ведет к тому, что сроки согласования разрешений на строительство дома и его сдачу в эксплуатацию растягивается на месяцы, а то и годы, а за издержки в итоге все равно платят покупатели квартир…
К слову, в Европе или США отношение к вопросу жилья совершенно иное. Там вполне достойно могут прожить всю жизнь в съемном жилье, абсолютно не переживая, что квартира не в собственности. Хотя и чисто объективно, цены на недвижимость в некоторых развитых странах за рубежом гораздо доступнее наших, российских.
Квартирный ответ: на сколько и почему подорожало жилье в Казани
«Cначала эскроу, потом льготная ипотека. Например, однокомнатная квартира на первичном рынке в прошлом году стоила в среднем 2,5 миллиона рублей. Первоначальный взнос, необходимый, чтобы взять такую в ипотеку, составляет около 500 тысяч рублей. Материнский капитал – 483 тысячи рублей – теперь дают за первого ребенка, и его можно использовать, как первоначальный взнос. Человеку достаточно иметь наличных средств 50 тысяч и купить квартиру. Вырос спрос, выросли и цены.
Следующая причина – самоизоляция и пандемия. Тогда было непонятно, что будет завтра, и люди стали вкладывать деньги в недвижимость. Было много инвестиционных сделок. Еще одна причина – снижение ставки по ипотеке, после которого платеж по ипотеке стал лишь немного больше арендной платы. Те, кто снимали квартиру, теперь получили возможность ее приобрести», – рассказал президент Гильдии риэлторов Татарстана Андрей Савельев в программе «Интервью без галстука» Андрея Кузьмина.
По словам Савельева, на первичном рынке средняя цена квадратного метра варьируется от 100 до 140 тысяч рублей, в зависимости от района и стадии строительства дома. На начальной стадии она составляет 100-105 тысяч рублей, на финальном этапе – достигает 130 тысяч рублей. Однако с переходом на проектную систему финансирования некоторые застройщики сразу устанавливают финальную цену, вне зависимости от этапа строительства дома.
По его словам, в Казани можно приобрести студию за 3,5 млн руб. в доме, который находится на начальной стадии возведения. Стоимость «хрущевок» составляет порядка 3,2 млн.
«Если мы говорим про вторичный рынок, то однокомнатная квартира с хорошим метражом начинается от 4 миллионов рублей. Однокомнатная – около 4,5-5 миллионов, двухкомнатная – в районе 6-7 миллионов, трехкомнатная – порядка 8-9 миллионов. Это новое жилье, потому что «ленинградки» немного дешевле. Цены выросли, но нам еще далеко до Москвы, Санкт-Петербурга, Сочи, Краснодара, Хабаровска, Владивостока и Камчатки», – отметил Савельев.
По его словам, востребованы и однокомнатные квартиры и двух, и более просторные. «Если в 2000-2010-х годах мы наблюдали преобладание эконом-класса – тогда самой востребованная была квартира площадью порядка 30 «квадратов» на первичном рынке, то сейчас мы видим, что жилье в 40 «квадратов» тоже востребовано, и даже больше.
Люди стали покупать более комфортные квартиры с хорошей планировкой и инфраструктурой. Например, есть такое понятие, как количество дневного света. Раньше на это внимания почти не обращали, а сейчас людям важно куда и как падает свет. 15 лет назад люди брали все подряд, потому что тогда спрос превышал предложение. Сейчас они имеют возможность выбрать», – сказала эксперт.
Продление программы ипотеки с господдержкой, ставка по которой вырастет до 7%, а предельная сумма кредита в регионах снизится до 3 млн руб., президент региональной Гильдии риэлторов оценил положительно.
«Если молодая семья имеет миллион рублей, она спокойно может с этими доходами приобрести квартиру, потому что их ежемесячный платеж будет составлять где-то 20-25 тысяч рублей. Семья зарабатывает вместе 70-80 тысяч рублей, то могут себе позволить выплачивать. А если еще и ребенок родился, то достаточно 400-500 тысяч рублей для первоначального взноса.
Можно сказать, что жильt в настоящий момент стало более доступным, чем 5 лет назад, когда цены были ниже, но и ипотека была другая», – сказал Савельев.
По его прогнозу, в 2021 году рост цен на жилье продолжится, однако динамика будет ниже, чем в 2020 – первом полугодии 2021 года и составит 5-10%.
Эксперты объяснили причины роста цен на недвижимость в Казани
Пандемия коронавируса, о которой мы говорим сегодня в течение всего выпуска сказалась не только на здоровье людей, но и на ценах. В том числе на жилье. Стоимость квадратного метра резка пошла вверх, и касается не отдельного сегмента — вторички или новостройки — дорого теперь и в пригороде Казани — больше ста тысяч за квадратный метр. В чем причина такого скачка цен на недвижимость, что дальше на рынке? Наш корреспондент Инна Данилова выслушала специалистов и вместе с ними провела сравнительный анализ.
Стройки в пандемию не останавливались ни на день. Как не прекращался и рост цен на квадратные метры. В итоге пандемийный, 2020-й, по стоимости жилья и ажиотажу на рынке недвижимости побил все рекорды.
Андрей Савельев, президент Гильдии риэлторов Республики Татарстан
— На первичную недвижимость — от 20 до 30 процентов. Вторичная недвижимость выросла на 20 процентов. Загородная недвижимость местами до 40 процентов. Спрос в прошлом году просто превышал все предыдущие годы. Количество сделок увеличилось в два раза.
Подогрели рынок льготная субсидированная ипотека. А также возможность использовать маткапитал за первого ребенка в качестве первоначального взноса на покупку жилья. И хотя в 2021-м рост цен замедлился, квартиры все равно дорожают. В целом на 5 до 10 процентов за год. И предпосылок к снижению цен пока нет.
Казань очень привлекательный город для тех, кто хочет приобрести здесь жилье. Поэтому за последние 20 лет квартиры в столице Татарстана подорожали в пятнадцать раз. Ну, а если за основу взять допандемийный январь 2020-го, то за последние полтора года цены взлетели уже на 50 процентов. И до конца года эта тенденция лишь продолжится. Введение системы эскроу-счетов и удорожание стройматериалов этому очень поспособствовали.
В семье Гадельшиных, где подрастают трое сыновей, за рынком недвижимости следят внимательно. Семь лет назад они купили двухкомнатную квартиру. Но с рождением третьего малыша, стало тесновато. А на покупку более просторной жилплощади денег пока нет.
Лейсан Гадельшина
— Это сложно, что растут цены, сложно приобрести жилье. А всем хочется жить в хороших условиях, в новостройках. Чтобы были чистые подъезды, хорошие благоустроенные дворы. Именно для комфортного воспитания детей.
Семья присматривает вариант покупки загородного дома. Однако и на эту недвижимость цены сильно поднялись. Как и на обычные садовые участки с щитовыми домиками- минимум на 30 процентов. Но больше всего — в полтора раза — в Татарстане подорожало жилье эконом-класса. Причина — повышенный спрос, и удорожание стройматериалов, и нехватка рабочих рук в период пандемии.
Эльвира Галяутдинова, коммерческий директор компании- застройщика
— Цены повысились на материалы по-разному — от 10 до 70 процентов. Металл, в первую очередь, подорожал, древесина. Это вызвано тем, что была пандемия. И были ограничения по производству и безусловно, покупатели были не готовы к такому повышению. Поэтому есть определенное смещение в сторону вторичного рынка. Но, я думаю, это временная ситуация.
Ведь на вторичном рынке цены на жилье тоже не стоят на месте, а неуклонно ползут вверх.
Андрей Савельев, президент Гильдии риэлторов Республики Татарстан
— На первичном рынке 2 года назад цены колебались от 80 до 100 тысяч за квадрат… Сейчас- от 100 до 130. На вторичном рынке два года назад однокомнатная хрущевка, например, стоила порядка 2,5 млн. Сейчас она перевалила за три. И составляет 3,2 — 3,5 млн. Двухкомнатная квартира за два года с трех миллионов прыгнула в 4 млн.
Более новое и комфортное жилье типа «ленинградок» пробивает цифры от 3 до 4 миллионов на однокомнатные, и до 4,5 миллионов на двушки. При этом рассчитывать на дешевое, хотя и ненадежное долевое как раньше не приходится. Введение системы эскроу-счетов, когда деньги за квартиру покупатель вносит на этапе строительства дома не напрямую застройщику, а через банк — полностью меняет ситуацию. С одной стороны, обманутых дольщиков больше нет. С другой — жилье дороже.
С введением системы эскроу-счетов количество застройщиков в Татарстане стало меньше. Однако самих строек меньше не стало. Как и не уменьшились объемы строительства. Более того, на татарстанском рынке недвижимости появились федеральные игроки. Пока от общего числа застройщиков их не больше 2 процентов. Но борьба за клиентов уже стала активнее и креативнее.
Андрей Савельев, президент Гильдии риэлторов Республики Татарстан
— Один застройщик сделал парк для выгула собак. Другой сделал эксплуатируемую крышу. Третий сделал солнечные батареи… за счет которых будет экономия у жильцов дома по коммунальным расходам. Кто-то делает безбарьерные входы в подъезды.
Главное, чтобы очередной локлаун не сократил финансовые возможности покупателей. Поскольку планы на жилищном рынке в Татарстане большие.
Динар Сагдатуллин, начальник управления развития строительного комплекса Министерства архитектуры, строительства и ЖКХ Республики Татарстан
— По плану мы будем вводить не менее 2 млн. 670 тысяч квадратных метров. Не было ни одного месяца, чтобы мы ниже уровня прошлого года вводили. На текущий момент мы плюс пять процентов к уровню прошлого года идем.
А всего до 2030 года в республике планируется ввести более 30,5 миллионов квадратных метров жилья. Ведь с каждым годом Татарстан становится все более привлекательным местом для проживания. А престиж стоит больших денег.
Инна Данилова, Ирек Хамидуллин
Почему цены на жилье в Казани до сих пор не упали? Называем три причины.
Весь прошлый год квартиры в Казани дорожали с космической скоростью. Сейчас потенциальные покупатели находятся в ситуации, когда у них мало денег, а субсидированная ипотека ограничена. Ждать ли им снижения цен на жилье? В этом вопросе разбирался «Снег».
Что происходит с ценами в Казани?
Чтобы быть объективными, мы взяли данные с разных порталов: «Домофонд», «Домклик», «Этажи», «RealtyMag», «Дом.РФ». Динамика везде примерно одинаковая – и первичка, и вторичка за последний месяц подорожали на 1-1,5%.
О чем это говорит? Что цены не растут, но и большого падения, о котором в последнее время часто пишут в СМИ, нет.
Почему цены на жилье должны снизиться?
Центробанк делает все, чтобы россияне не набирали кредиты – поднимает ставки и выступает против ипотеки с низкой первоначалкой. С 1 июля Правительство ограничило субсидированную ипотеку на новостройки. Теперь в кредит можно брать не более 3 млн рублей.
Почему цены так и не упали?
Откройте сайт любого крупного ЖК и увидите рекламу «Ипотека от 0,1%» или «Ипотека под 3,5%». Откуда такая ставка? Застройщик не делает скидку напрямую. Вместо этого он отдает деньги банку, чтобы ставка по ипотеке для дольщиков была ниже.
Если вам повезло и у вас хватает денег на квартиру, все равно можете рассчитывать на скидку на парковочное место или на ремонт.
Да, покупатели часто сокрушаются, что жилье очень дорогое. Но недвижимость многие по-прежнему считают хорошим способом инвестировать деньги. За прошлый год квартиры подорожали до миллиона рублей, а то и больше. Так что инвесторы не только сохранили, но и приумножили средства.
Другие покупатели боятся, что если они подождут еще немного, жилье для них станет совсем недоступным.
В первую очередь застройщики снижают цены на переоцененные объекты. Ценность новостроек заключалась в том, что на старте продаж их можно было купить дешевле. Чем выше становился дом, тем выше поднималась цена. Но в эйфории некоторые девелоперы стали выставлять новые объекты по завышенным ценам.
Возьмем два жилых комплекса – ЖК «Мечта» и ЖК «Родина». Застройщик один и тот же – компания «ТСИ». Разница в том, что «Родину» стали строить раньше и здесь можно купить квартиру в сданном доме. «Мечта» появилась на рынке сравнительно недавно. Открываем «Авито» и находим следующее:
Получается, «Мечта» уступает «Родине» по всем параметрам, даже по местоположению, но стоит также. И это только один пример. Конечно, переоцененные проекты будут дешеветь в первую очередь. Если такой ЖК не будет представлен на каком-то портале, он может не попасть в его статистику и не отразиться на средней цене.
Развенчиваем миф
В Казани не хватает новостроек – предложений мало, поэтому цена не падает. Этот аргумент постоянно приводят сами застройщики. Портал Минстроя «Нашдом.рф» в открытом доступе публикует данные о том, сколько квартир есть в запасе у застройщиков. Вот данные за сентябрь по Татарстану.
Есть и раскладка по девелоперам – кто сколько продал.
Участники рынка говорят, что скорее не хватает инвестиционно привлекательных предложений – квартир с хорошими планировками и по адекватным ценам. Если новостройка изначально переоценена и стоит дороже чем квартира в сданном доме, о какой выгоде для покупателя может идти речь.
Ждать ли падения цен?
Скажем прямо – ни один эксперт не сможет дать нам точный прогноз. Но вряд ли цены обвалятся, ведь спрос на жилье в Казани сохраняется несмотря ни на что.
«Рынок недвижимости Казани «эпохи коронавируса»: торопиться с покупкой или повременить?»
«Благосостояние покупателей 2020-го значительно отличается от платежеспособности покупателей в 2008 и 2014 годах, и не в лучшую сторону», — напоминает руководитель агентства недвижимости «Счастливый дом» Анастасия Гизатова, указывая на предыдущие по времени серьезные экономические кризисы. Между тем казанские квартиры уже называют «новой гречкой», настолько велик спрос на них в условиях «коронавирусной лихорадки». Что будет дальше — об этом в материале постоянного автора «БИЗНЕС Online».
Для большинства квартиры остаются более понятным и безопасным вложением денег Фото: «БИЗНЕС Online»
МНОГИЕ ЗАДАЮТСЯ ВОПРОСОМ О СУДЬБЕ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ И ШТУРМУЮТ МФЦ
Наверняка, когда вся эта эпопея с коронавирусом закончится, казанцы выйдут на улицу и, как в далеком 1945 году, начнут петь, танцевать и… обниматься. Так и слышится голос Левитана, что коронавирус побежден.
А пока… многие из них задаются вопросом о судьбе рынка недвижимости и штурмуют МФЦ. Когда нет определенности относительно будущего, спрос на квадратные метры усиливается. И не удивительно — для большинства квартиры остаются более понятным и безопасным вложением денег. Согласна, что выгодность такой инвестиции достаточно спорна.
Так как же быть: стоит торопиться с покупкой или лучше повременить? Давайте вместе попытаемся разобраться.
1. НАЧНЕМ С ЗАБЛУЖДЕНИЙ: «НЕДВИЖИМОСТЬ НИКОГДА НЕ ДЕШЕВЕЕТ»
Вспомним, за последние 15 лет мы пережили два кризиса: 2008 года и 2014/15. Ослабление рубля привело к инфляции и падению доходов населения. В таких реалиях о покупке, аренде или ипотеке уже не задумываются. И, конечно, это сразу же отражается на стоимости квадратного метра и активности рынка.
Как видно из графика, квадратный метр падал в цене, и не раз.
Так и сейчас казанцы впрок запаслись не только гречкой, но и квартирами, и однозначно после активного марта мы увидим стагнирующее полугодие. Насколько это затянется, пока не известно.
В предыдущий кризис удалось избежать апокалипсиса благодаря субсидированию из бюджета процентной ставки по ипотеке. Но это огромные средства. В 2015 году на программу было выделено 9 млрд бюджетных рублей, а в 2016-м — 16,5 миллиарда. Найдутся ли они в условиях всеобщего карантина? Получается, что предпосылок для роста стоимости нет, в любом случае он сразу нивелируется сниженным спросом.
2. ДОЛЛАР И КВАДРАТНЫЙ МЕТР
Бесспорно, валютные скачки всегда увеличивают число сделок. Историческое падение курса рубля произошло в «черный понедельник» и «черный вторник» (15 и 16 декабря 2014 года соответственно). Именно оно привело к ажиотажному спросу на казанскую недвижимость. Главная цель покупателей — сохранить накопленные средства.
Сейчас мы наблюдаем аналогичную картину. За этот месяц курс доллара к рублю увеличился на 14 рублей. Ближе к середине апреля в статистике Росреестра мы увидим новые рекорды.
Хочу обратить внимание: что же касается привязки к доллару, то я напоминаю, что рынок недвижимости Татарстана отказался от привязки к валюте. Более того, такой пересчет никогда не поддерживается реальным платежеспособным спросом. Исключение могут составлять арендные ставки.
3. ИПОТЕКА И КВАДРАТНЫЙ МЕТР
Если «реклама — двигатель торговли», то «ипотека — двигатель недвижимого».
По графику можно проследить, как ставка влияет на квадратный метр.
Предпосылки роста ключевой ставки, который, соответственно, повлечет за собой рост ипотечных ставок, подтолкнули тех, кто откладывал покупку. В настоящее время условия беспрецедентно лояльные: средняя ставка 9,5 годовых, увеличенный материнский капитал, дополнительные 450 тыс. рублей для погашения жилищного кредита. Многие понимают, что таких условий в ближайшее время ждать не стоит, если только не пойдет новая волна программ с господдержкой, как в 2015–2016 годах.
Для наглядности рассмотрим ситуацию. Молодая (ну или не очень молодая) семья приобретает квартиру за 3 500 000 рублей. На руках 1 000 000 рублей первоначального взноса. Как изменится ежемесячный платеж и вырастет переплата по кредиту?
Отдельно хочется выделить сельскую ипотеку, которая в народе получила название «вам и не снилось».
— Процентная ставка от 2,7% годовых, при отсутствии личного страхования — 3% годовых. Это отличные условия, если сравнивать с обычной ипотекой со средней ставкой свыше 8% годовых.
— Максимальная сумма кредита — 3 млн рублей, при наличии первоначального взноса не менее 10%.
— Специальных требований к заемщикам нет: неважно, кто вы — звезда шоу бизнеса или врач в городской поликлинике. Семейное положение и наличие детей тоже никого не интересует (просто в последнее время сплошная дискриминация, программы направлены исключительно на счастливые семьи с детьми).
— Неважно, что вы приобретаете готовое или строящее жилье, и не имеет значения, у кого: старенькой бабушки или застройщика.
Получается, что весь пригород Казани с 50 загородными поселками и жилыми комплексами попадают под эту программу.
4. «ЧТО ДЕЛАТЬ?» ПОЧТИ ПО ЧЕРНЫШЕВСКОМУ
А) Ряд экспертов, сравнивая этот кризис с прошлыми, заявляет, что стоит ждать роста цен. Уверена, что этого не произойдет по двум причинам:
Первая. С 2018 мы наблюдаем восстановительный рост в краткосрочном моменте: если цены даже незначительно и повысятся, а спрос не поддержит панику, они вернутся в свои пределы, как только паника утихнет.
Вторая. Благосостояние покупателей 2020-го значительно отличается от платежеспособности покупателей в 2008 и 2014 годах, и не в лучшую сторону.
Б) От стагнации и проседания цен рынок «спасли» скачок доллара и мартовская активизация ипотечников.
В) Не все застройщики смогут преодолеть этот кризис без господдержки.
Г) Ослабление рубля может сопровождаться снижением цен на недвижимость, поэтому исключать этого нельзя.
Д) Рынок столицы Татарстана в настоящее время затоварен. Не стоит торопиться с покупкой, до осени будет огромный выбор квартир и сниженная деловая активность.
Е) Если вы все-таки решились приобрести недвижимость невзирая на коронавирус, то обязательно проведите анализ предложений. Нередки случаи, когда приобретают явно переоцененный объект недвижимости или покупают у застройщика квартиру в доме, который введется через год. При этом в соседнем доме, который уже сдан, имеются аналогичные квартиры дешевле.
Ж) Несмотря на ажиотаж, потенциала для дальнейшего роста цен нет, особенно в текущей ситуации и возможной изоляции на два месяца. Повышение цен приведет только к спаду спроса и к стагнации на рынке.
Мнение автора может не совпадать с позицией редакции